El índice de precios de referencia para regular los alquileres, medida estrella de la Ley de Vivienda, entrará en vigor el próximo mes de marzo con Cataluña como la única comunidad que ha solicitado aplicarlo en 140 zonas tensionadas, cuya declaración tendrá una vigencia de 3 años prorrogables.

El nuevo índice ya se ha publicado en la web del Ministerio de Vivienda. Ahora se abre un periodo de 10 días hábiles de información pública. De esta forma podría publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 12 de marzo. El índice puede consultarse en este enlace.

Cómo funciona

Según ha explicado el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, este mecanismo de control de precios del alquiler se dirige básicamente a grandes tenedores en zonas tensionadas y establece un sistema estatal de referencia en base a los contratos que están actualmente vivos. La información de precios es meramente referencial, a título orientativo, "para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda". 

Ya es posible consultar la horqulla de precios que sugiere el ministerio de Vivienda. El valor superior del rango marcará el límite del precio de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.

Para que se pueda aplicar es necesario la declaración de zonas tensionadas, que tienen que ser solicitadas por las comunidades autónomas, quienes deben presentar a su vez otra serie de medidas para corregir los actuales desequilibrios (medidas para aumentar la oferta, fiscales, ayudas, etc). En el momento en el que se publique en el BOE tendrá una vigencia de 3 años prorrogables si persisten las tensiones en los precios.

Recoge más de 2 millones de datos

Este índice recoge más de 2 millones de datos de la Agencia Tributaria e identifica secciones censales de entre 500 y 2.000 habitantes. Atiende a la localización y superficie de la vivienda e incorpora características para determinar el rango final (superficie, estado de conservación, servicios que presenta, certificado energético, etc). Así, fija un rango superior y otro inferior.

Para elaborar este sistema han participado miembros de la Agencia Tributaria, del Catastro, del INE, de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, de los Registradores, de la Agencia de Valor, del Consejo General de Economistas, del Ministerio de Vivienda y en el caso de Cataluña sus propios técnicos.

El objetivo, ha explicado Lucas, ha sido garantizar la seguridad jurídica y económica y la mayor solvencia con un sistema técnico y riguroso que deberá ir perfeccionándose según vaya evolucionando. Para ello, se va a hacer un seguimiento con la comunidades que decidan aplicarlo aunque entiende que va a conseguir abaratar los alquileres.

Diferencias de precio

El 'número dos' del ministerio ha señalado que el rango que establece el índice está muy por debajo de las ofertas que se publican en el mercado, por ejemplo, en los portales inmobiliarios. En el caso de Cataluña ha subrayado que estas diferencias llegan a ser del doble.

Aunque Cataluña ha sido la única que lo ha pedido formalmente otras han manifestado verbalmente esta posibilidad como Navarra, Asturias o País Vasco.

El Ministerio espera que otras comunidades en las que los alquileres registran subidas muy acusadas lo apliquen para favorecer el acceso a la vivienda y si no lo hacen tendrán que dar explicaciones a sus ciudadanos. En el caso de Madrid, observan diferencias del 60 % entre el mercado y lo que marca el índice.

Críticas

Portales inmobiliarios, asociaciones o empresas de gestión del alquiler han rechazado el índice de precios de referencia para controlar los alquileres en las zonas tensionadas ya que frenará la entrada de nuevas viviendas al mercado, reduciendo aún más la oferta y presionando al alza los precios.

La Federación de Asociaciones Inmobiliaria (FAI) asegura que un índice de precios del alquiler que obligue a topar las rentas creará más temor entre los propietarios, lo que agudizará la huida de arrendadores de vivienda habitual del mercado y reducirá todavía más la oferta.

Según sus datos, FAI subraya que ya ha habido una fuga de propietarios desde que la Ley de Vivienda entró en vigor en mayo de 2023; más del 21% hacía el alquiler temporal o turístico y un 13% hacia la compraventa.

Desde el portal inmobiliario Idealista su portavoz, Francisco Iñareta, señala que la única manera de darle la vuelta a la dramática situación del alquiler no es actuando en los precios sino en la falta de oferta y entiende que dedicar tiempo y dinero a este índice es echar más gasolina al fuego.

En este sentido, cree que esta medida agravará el problema reduciendo más el mercado y tensionando los precios al alza.

Fotocasa considera que este índice no va a ser efectivo en el mercado actual, ya que éste está dirigido a nuevos contratos y a grandes tenedores, que conforman un porcentaje muy reducido del mercado. Además, el decalaje con el que nace, al utilizar los datos tributarios del pasado ejercicio, no se ajusta a la fotografía real del mercado en cada momento, lo que imposibilita conocer el precio con rigor.

Alquiler Seguro también cree que el principal problema del alquiler es la falta de oferta, que ha tensionado el mercado, con unos precios al alza y subraya que este índice de precios no será la mejor solución a un problema de fondo, que es la falta de viviendas en alquiler en las principales provincias españolas.

Pisos.com agrega que siguen existiendo las mismas dudas sobre la efectividad del control de los precios de alquiler y sobre la propia Ley de Vivienda y sostiene que no ayuda que Cataluña se haya mostrado en desacuerdo con la metodología del cálculo.